Copropriété et syndic : ce qui se passe après l'achat

Acheter un appartement en immeuble collectif, c'est acquérir un lot privatif et une quote-part des parties communes. Cette seconde partie est celle qu'on regarde le moins, et celle qui pose le plus de problèmes.

Ce qui est privatif, ce qui est commun

Privatif

L'intérieur du lot : cloisons non porteuses, revêtements, équipements, installations propres au logement

Commun

Structure, façades, toiture, cage d'escalier, ascenseur, réseaux collectifs, cour, terrasses communes

À vérifier

Balcons, terrasses accessibles depuis un seul lot, caves, places de stationnement : leur statut dépend du règlement de copropriété, et varie d'un immeuble à l'autre

Cette dernière ligne est source de litiges récurrents. Une terrasse à usage privatif peut rester une partie commune dont l'entretien incombe à la collectivité — ou l'inverse. Le règlement tranche ; lisez-le.

Le syndic

Le syndic administre la copropriété : entretien des parties communes, appel des charges, exécution des décisions collectives, suivi des contrats.

Deux formes coexistent à Alger :

Le syndic professionnel. Une société rémunérée pour la gestion. Plus structuré, avec une comptabilité tenue et des appels de charges réguliers.

Le syndic bénévole. Un copropriétaire désigné par les autres. Fonctionne dans les petits immeubles où l'entente est bonne ; s'effondre dès qu'un conflit apparaît ou que la personne se lasse.

Les charges

Elles se répartissent entre copropriétaires selon les quotes-parts fixées au règlement.

Les charges courantes : nettoyage, électricité des communs, entretien de l'ascenseur, eau collective, gardiennage le cas échéant. Elles sont appelées périodiquement.

Les charges exceptionnelles : travaux votés en assemblée. Ce sont elles qui pèsent lourd — ravalement, toiture, remplacement d'ascenseur, réfection des réseaux.

Avant d'acheter, demandez trois choses :

• Le montant des charges des derniers exercices, pas une estimation.
• Les travaux votés et non encore réalisés, avec leur coût prévisionnel.
• L'existence d'impayés du vendeur, et le niveau général des impayés dans l'immeuble.

Ce dernier point est capital : dans une copropriété où beaucoup ne paient pas, ceux qui paient financent tout, et rien ne se fait.

L'assemblée générale

C'est l'organe qui décide : budget, travaux, choix du syndic, modification du règlement. Les décisions s'y prennent selon des majorités qui varient avec la nature de la question.

Deux réalités locales :

La participation est souvent faible. Beaucoup de copropriétaires sont absents, notamment les propriétaires bailleurs et ceux résidant à l'étranger. Une assemblée qui ne réunit personne ne décide rien.

Les travaux lourds sont différés. Voter une dépense importante suppose un accord large et des copropriétaires solvables. C'est la raison pour laquelle tant d'immeubles se dégradent malgré des occupants attentifs à leur propre logement.

Ce que cela change pour l'acheteur

Une copropriété saine — syndic actif, charges payées, provisions constituées, travaux réalisés — vaut une différence de prix réelle par rapport à un immeuble comparable mais mal géré. Cette différence est rarement affichée dans l'annonce ; c'est à vous de l'intégrer.

Trois conséquences pratiques :

1. Négociez sur les travaux votés non réalisés. Ils seront appelés après votre achat ; leur coût est un argument légitime.
2. Faites préciser au compromis qui supporte les appels de fonds en cours.
3. Demandez le règlement de copropriété avant de signer, et lisez ce qu'il dit des balcons, terrasses, caves et stationnements.

Si vous êtes propriétaire bailleur ou absent

Un copropriétaire absent est un copropriétaire qui subit les décisions. Deux mesures simples :

• Donner procuration à quelqu'un de confiance pour les assemblées.
• Demander au syndic la transmission des convocations et comptes rendus à une adresse où vous les recevez réellement.

Sans cela, vous découvrez les travaux au moment de l'appel de fonds.

Ce qu'il faut retenir

La copropriété est le prolongement invisible de votre achat. Vérifiez trois choses avant de signer : l'existence d'un syndic réellement actif, le niveau des charges et des impayés, et la liste des travaux votés non réalisés. Un immeuble sans gouvernance vous coûtera plus cher qu'une décote ne le compense.