Titre de propriété, livret foncier, acte : savoir lire un dossier

Avant le prix, avant l'état, avant l'emplacement, une seule question conditionne une transaction : le vendeur peut-il vendre ce bien ? Elle se tranche sur documents.

Bien titré, bien non titré

Un bien titré dispose d'un titre de propriété opposable, généralement issu d'un acte notarié publié. Sa vente devant notaire ne pose pas de difficulté de principe.

Un bien non titré circule sans que la propriété soit établie dans les formes : construction sur un terrain dont la situation n'est pas apurée, immeuble hérité sans règlement de succession, lot issu d'une opération non formalisée. Ces biens s'échangent, souvent nettement moins cher, mais la vente notariée est impossible tant que la situation n'est pas régularisée.

Les documents qui comptent

Acte de propriété

L'acte notarié par lequel le vendeur a acquis. Il indique de qui il tient le bien, à quelle date, et à quelles conditions.

Livret foncier

Délivré pour les biens immatriculés, il récapitule la situation du bien et les inscriptions le grevant.

Origine de propriété

La chaîne des transmissions antérieures. Le notaire la remonte pour s'assurer qu'aucun maillon ne fait défaut.

Situation hypothécaire

Le relevé des inscriptions : hypothèques, privilèges, saisies, oppositions.

Acte de notoriété

En cas de succession, il établit la qualité d'héritier et les quotes-parts.

Documents d'urbanisme

Permis de construire, certificat de conformité, autorisations de travaux.

Ces pièces ne se demandent pas au moment de signer : elles se demandent avant de faire une offre.

L'indivision

C'est la situation la plus fréquente et la plus sous-estimée. Un bien issu d'une succession appartient à l'ensemble des héritiers, chacun pour une quote-part.

Trois conséquences :

La vente exige l'accord de tous. Un héritier seul ne peut pas vendre le bien entier, même s'il l'occupe depuis des années et même s'il en assume les charges.

Un héritier absent bloque tout. Cas courant à Alger : un ou plusieurs héritiers résident à l'étranger. Leur accord passe par une procuration établie dans les formes, ce qui prend du temps.

Un héritier peut vendre sa quote-part, mais cette opération n'a rien à voir avec la vente du bien : l'acquéreur devient coïndivisaire, avec toutes les difficultés que cela suppose. C'est une opération à n'envisager qu'avec un conseil juridique.

La procuration

Elle permet à un propriétaire absent d'être représenté. Trois vérifications :

• Elle est établie dans les formes requises — consulat ou notaire avec les légalisations nécessaires.
• Elle est encore valide à la date de la signature.
• Elle confère des pouvoirs suffisants : vendre, fixer le prix, signer, et le cas échéant percevoir.

Une procuration expirée ou trop étroite est découverte le jour de la signature, ce qui reporte l'acte de plusieurs semaines. Faites-la vérifier par le notaire en amont.

Les inscriptions

Une hypothèque inscrite sur un bien ne l'empêche pas d'être vendu, mais elle doit être traitée : le plus souvent, le remboursement du prêt garanti intervient lors de la vente, et la mainlevée est obtenue.

Ce qui est problématique, ce n'est pas l'inscription : c'est l'inscription non annoncée. Un vendeur qui n'en parle pas et qu'on découvre au stade du notaire fait perdre du temps à tout le monde, quand il ne fait pas échouer la vente.

Ce qu'un notaire vérifie et que vous ne pouvez pas vérifier

1. L'authenticité et la publication des actes antérieurs.
2. La situation exacte des inscriptions à jour.
3. La capacité juridique des parties et la validité des pouvoirs.
4. La conformité de la désignation du bien avec les documents fonciers.

C'est la raison pour laquelle le compromis se signe devant notaire : ces vérifications démarrent immédiatement, au lieu de commencer des semaines plus tard.

Ce qu'il faut retenir

Trois documents décident de la faisabilité d'une vente : l'acte de propriété du vendeur, la situation hypothécaire, et — en cas de succession — l'accord de tous les héritiers. Obtenez-les avant l'offre. Tout le reste se négocie ; cela, non.