Vérifications
Vérifier un bien avant d'acheter : les pièces à réclamer
Un bien se vérifie sur pièces, pas sur parole. Voici ce qu'il faut demander, dans quel ordre, et ce que révèle un refus.
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La question la plus utile à poser lors d'une deuxième visite n'est pas « quel est le dernier prix ». C'est : « puis-je voir le titre de propriété ? »
La réponse — et sa rapidité — vous renseigne mieux que toute autre information sur la faisabilité de la vente.
Les pièces à demander
Sur la propriété
- Le titre de propriété ou l'acte d'acquisition du vendeur.
- Le livret foncier, lorsque le bien est immatriculé.
- Un relevé de la situation hypothécaire : inscriptions, privilèges, oppositions.
- En cas de succession : l'acte de notoriété et l'accord de tous les héritiers.
- En cas de représentation : la procuration, dans les formes requises.
Sur le bien lui-même
- Le plan ou le document décrivant la consistance du lot.
- La superficie effective, et son mode de mesure.
- Le permis de construire et le certificat de conformité pour une construction récente.
- Les autorisations relatives aux modifications effectuées.
Sur la copropriété
- Le règlement de copropriété.
- Le montant des charges des derniers exercices.
- L'existence d'impayés de charges du vendeur.
- Les travaux votés et non encore réalisés.
- Les coordonnées du syndic, s'il en existe un.
Sur la situation fiscale et locative
- Le quitus ou les justificatifs d'acquittement des taxes dues.
- Le bail en cours, le cas échéant, et sa date d'échéance.
- Les factures des abonnements (électricité, gaz, eau) et leur état de règlement.
Les vérifications de terrain
Les documents ne disent pas tout. Cinq contrôles sur place :
Le bâti. Fissures traversantes, traces d'humidité en pied de mur ou au plafond, affaissements. Un doute justifie l'avis d'un professionnel du bâtiment avant l'offre, pas après.
Les réseaux. Ouvrez les robinets, testez les prises, vérifiez le tableau électrique. Une installation ancienne n'est pas rédhibitoire, mais elle a un coût.
L'eau. À Alger, la question de la pression et de la régularité de la distribution varie fortement selon les secteurs et les étages. Demandez, et vérifiez auprès des voisins.
Les parties communes. Cage d'escalier, ascenseur, toiture, façade : leur état vous informe sur la santé financière de la copropriété, donc sur les appels de fonds à venir.
Le voisinage immédiat. Un local commercial bruyant, un chantier engagé, un projet d'aménagement en cours changent la valeur d'usage.
Ce que révèle un refus
Un vendeur peut légitimement ne pas transmettre toutes les pièces à un simple visiteur. Mais après une offre sérieuse, tout refus mérite explication :
| Refus | Lecture probable |
|---|---|
| Pas de titre communiqué | Bien non titré, ou titre à un autre nom |
| Pas de situation hypothécaire | Inscription existante non purgée |
| Superficie « approximative » | Écart entre le document et la réalité |
| Pas de charges communiquées | Impayés, ou travaux votés non annoncés |
| Refus de passer par notaire | Situation qui ne supporte pas la vérification |
Le dernier cas est éliminatoire, sans discussion.
L'ordre des opérations
- Visite et intérêt confirmé.
- Demande des pièces essentielles : titre, situation hypothécaire, superficie.
- Offre conditionnée à la vérification des pièces restantes.
- Compromis devant notaire, avec conditions suspensives écrites.
- Instruction par le notaire, qui vérifie ce que vous ne pouvez pas vérifier.
- Acte authentique.
Inverser les étapes 2 et 3 est fréquent et rarement grave — à condition que l'offre reste conditionnelle.
Ce qu'il faut retenir
Trois documents décident de la faisabilité : le titre, la situation hypothécaire, et l'accord de tous les propriétaires en cas d'indivision. Obtenez-les avant de vous engager financièrement. Le reste — superficie, charges, travaux — décide du prix, pas de la possibilité de la vente.