Compromis, promesse, acte authentique : qui signe quoi, et quand

En Algérie, la vente d'un bien immobilier se conclut par un acte authentique reçu par un notaire. Aucun accord sous seing privé, aussi détaillé soit-il, ne produit le transfert de propriété. C'est le point de départ de tout le reste.

Le rôle du notaire

Le notaire n'enregistre pas un accord : il vérifie qu'il peut être exécuté. Concrètement, il contrôle :

L'origine de propriété. Qui est propriétaire, depuis quand, et par quel acte. Un bien issu d'une succession non réglée ne peut pas être vendu par un seul héritier.

Les inscriptions. Hypothèques, privilèges, saisies : tout ce qui grève le bien et devrait être purgé avant ou lors de la vente.

La capacité des parties. Identité, capacité juridique, régime matrimonial, pouvoirs du représentant s'il y en a un.

La situation administrative. Documents d'urbanisme, conformité, quitus fiscaux selon les cas.

La consignation des fonds. Le prix transite par le notaire, ce qui protège les deux parties.

Compromis ou promesse ?

Les deux formules précèdent l'acte définitif, mais elles n'engagent pas de la même façon.

Compromis (promesse synallagmatique)

Les deux parties s'engagent : le vendeur à vendre, l'acheteur à acheter. Un refus ultérieur expose à des conséquences prévues au contrat.

Promesse unilatérale de vente

Seul le vendeur s'engage, pendant un délai. Le bénéficiaire dispose d'une option qu'il lève ou non.

Portée commune

Ni l'un ni l'autre ne transfère la propriété. Seul l'acte authentique le fait.

Le compromis est la formule la plus courante. Elle sécurise le vendeur — qui immobilise son bien — autant que l'acheteur.

Ce que doit contenir un compromis

• La désignation précise du bien : adresse, superficie, étage, lot, références cadastrales.
• Le prix et les modalités de paiement.
• Le délai de réitération devant notaire.
• Les conditions suspensives : financement, régularisation d'un document, purge d'une inscription.
• Le montant versé et sa qualification juridique.
• Les conséquences d'un désistement de chaque partie.
• La liste des pièces que le vendeur s'engage à fournir.
• La date de disponibilité du bien.

Cette dernière ligne est souvent oubliée : un bien occupé par un locataire ou par le vendeur lui-même ne se libère pas automatiquement à la signature.

Le versement

Un acompte est généralement demandé au compromis. Deux règles :

Il doit être consigné chez le notaire, sur un compte dédié, et non remis en main propre au vendeur. Si la vente n'aboutit pas pour une cause prévue au contrat, sa restitution est alors une formalité.

Sa qualification doit être écrite. Acompte, arrhes, dépôt de garantie : les conséquences d'un désistement diffèrent selon la qualification retenue. Faites-la préciser.

Les conditions suspensives

Elles permettent de se dégager sans conséquence si un événement prévu ne se réalise pas. Les plus utiles :

1. L'obtention du financement, avec un montant, une durée et un délai précis. Sans ces chiffres, la condition est inopérante.
2. La production d'une pièce manquante : titre régularisé, mainlevée d'une inscription, accord d'un indivisaire.
3. La libération effective du bien à la date convenue.

Une condition suspensive vague ne protège personne. Elle doit désigner un fait vérifiable et une date.

Ce qu'il faut retenir

Le notaire est l'intervenant qui rend la vente sûre, pas celui qui la formalise. Signez le compromis devant lui, consignez les fonds entre ses mains, et faites écrire les conditions suspensives avec des chiffres et des dates. Le reste de la transaction en découle.